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地代増減も困難

2011.11.18

第二次世界大戦以前には、借地権は主として商業地またはそれに準ずる宅地に存在したが、戦争後は住宅地や工業地にも発生、強化をみた。このようにして発生し普及した借地権を、自然発生的借地権といっている。従来一部の住宅地についても、このような戦後形態の借地権がないでもなかった。それは大名の広い下屋敷とか素封家の屋敷などで、いわゆる家の子郎党といわれる人に使用させていたものを引きとらせるときに、時価より低く分譲した例があり、これを一種の借地権といっている。

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このような自然発生的な借地権は、従来長年の借徳の権利がもたらしたものだといわれていたが、戦後このように普及強化をみたのは、新憲法がもたらした法の下の平等（第一四条）、生存権と国の社会的使命（第二五条）、財産権不可侵（第二九条）等の基本的思想によるのであろう。地代家賃統制令によって地代値上げが停止されており、地価が上昇してもそれに見合う地代の増加ができないので、増加分だけが潜在することになり、潜在分だけが借地権価格になったのだという説がかなり普及している。一見いかにも合理的のようであるが、次の理由により私は多分に疑問に思う。それは地代契約のおもな条件は期間と賃料額であるが、民法的解釈によれば、よほどの事情変更があるとか、当事者双方の諒解があるのでなければ、地代増減も困難な事項によると考える。